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Superbonus 110% confermato se l’abuso è di un privato

Piccoli abusi edilizi negli appartamenti non fermano il superbonus: si può fruire della maxidetrazione fiscale anche in caso di irregolarità urbanistiche ma solo se compiute nelle singole unità immobiliari
Ecco i limiti: i lavori abusivi devono essere di live entità e deve essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che riporti la data di inizio lavori e che descriva gli interventi come agevolabili.
A consentire l’applicazione del 110% anche in queste particolari casistiche il decreto Agosto, convertito definitivamente in legge dopo l’approvazione, con fiducia, alla Camera. Il testo precisa anche la definizione di accesso autonomo dall’esterno e i millesimi necessari in assemblea condominiale per approvare la richiesta per accedere al finanziamento bancario o avere lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Il decreto Agosto e gli abusi edilizi

La norma chiarisce, dunque, una casistica specifica su cui già si era molto dibattuto. E lo fa dando indicazioni sui contenuti dell’asseverazione che, ricordiamo, è il documento indispensabile per accedere al beneficio fiscale perché accerta la conformità degli interventi in programma e lo stato legittimo degli immobili plurifamiliari. Il decreto stabilisce che tali indicazioni devono riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi. Ciò significa, che sono esclusi i singoli appartamenti.

A dare un primo parere sulla materia, era stata nel corso dell’estate l’Agenzia delle entrate delle Marche in risposta a un interpello del Collegio dei Geometri di Ancona. Il parere 910-1 dell’agosto 2020.

La richiesta di chiarimento dei geometri

L’Ente era stato chiamato in causa dal Collegio dei geometri di Ancona che aveva presentato formale interpello nel quale si legge la premessa: «Come noto, una delle condizioni per fruire del bonus Irpef per ristrutturazioni di cui all’articolo 16-bis Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) è la regolarità, sotto il profilo amministrativo, dei lavori edilizi eseguiti sull’immobile». E segue: «In caso di irregolarità riscontrate, l’Amministrazione finanziaria procede a disconoscere il beneficio fiscale fruito dal contribuente, recuperando a tassazione la detrazione indebitamente fruita e applicando le relative sanzioni».
E aggiunge: «Qualora le opere da realizzare rientrino fra quelle di edilizia libera e quindi non siano soggette a comunicazioni preventiva all’Amministrazione (Scia, Dia, Cila...), ma siano solo asseverate con autodichiarazione, portante data certa, si ritiene che sia sufficiente la procedura qui esposta per fruire della detrazione».

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia, nella risposta all’interpello, stabilisce che si può ottenere il bonus per immobili sui quali siano stati effettuati precedenti modesti lavori privi di titolo amministrativo. È sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che indichi la data di inizio lavori e descriva gli interventi come agevolabili. Ma che cosa si intende per abusi edilizi di lieve entità al 2%?
Il margine di tolleranza è del 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, nel rispetto delle destinazioni e degli allineamenti. In tali circostanze, è possibile chiedere il superbonus quando gli abusi sono sanabili e fiscalmente tollerabili. Come detto, sarà necessario produrre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che riporti la data di inizio lavori e la tipologia dei lavori o una dichiarazione di eccedenza limitata al 2%.

Nel caso un cui gli abusi non siano di lieve entità ma superino la soglia del 2%, è necessario risalire all’ultima situazione legittima e presentare una domanda di sanatoria, demolendo la parte eccedente o pagando una sanzione.

Superbonus, cambiano le regole per le assemblee condominiali

Tornando al decreto Agosto, la norma fornisce anche altre due precisazioni, la definizione di accesso autonomo dall’esterno e i termini per l’approvazione in assemblea condominiale della richiesta di finanziamento bancario, di sconto in fattura o cessione del credit. Per accesso autonomo dall’esterno (requisiti necessario per le singole unità immobiliari indipendenti per accedere al superbonus) si intende «un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva». Una puntualizzazione necessaria per accertare la platea dei possibili beneficiari del superbonus e che va oltre la definizione letterale di accesso autonomo che avrebbe escluso una serie di immobili dal beneficio fiscale.

Il decreto Agosto, infine, afferma che per poter richiedere un finanziamento bancario o per esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, sarà sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi di proprietà dell’edificio, invece dei due terzi. In questo modo, la procedura si allinea a quella da seguire per la delibera dei lavori agevolati con il Superbonus, che richiede la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio.