Bonus 110%, la presenza di abusi anche minori ferma il maxi sconto
L’abuso edilizio quando blocca i lavori e il bonus 110%
Possibilità per gli edifici plurifamiliari di usufruire del Superbonus 110% anche in presenza di eventuali abusi su parti private. Le modifiche apportate grazie al decreto Agosto hanno in parte superato il fatto che una delle condizioni, necessarie per la fruizione di qualsiasi detrazione fiscale prevista su un intervento edilizio, è che lo stesso risulti essere esente da abusi.
Condizione questa prevista dal Testo Unico sull’Edilizia, che stabilisce appunto l’impossibilità di beneficiare di alcuna agevolazione fiscale per quegli immobili privi di conformità urbanistica-edilizia. Grazie dunque all’aggiunta del comma 13-ter all’art.119 del decreto Rilancio che, al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati, dichiara:“le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.
Dunque per gli edifici plurifamiliari (che siano in condominio o no poco importa) per la richiesta del titolo abilitativo necessario per un intervento di isolamento termico a cappotto, il tecnico dovrà limitarsi ad asseverare la conformità delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Diversa invece è la situazione per gli edifici unifamiliari o unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenti dal punto di vista funzionale. In questo caso l’accertamento del tecnico di eventuali abusi dovrà riguardare l’edificio nella sua interezza, pena la preclusione all’accesso alla detrazione fiscale del Superbonus 110%.
Sanare gli abusi nelle amministrazioni pubbliche
Attenzione anche al caso in cui i condòmini vogliono approfittare dei lavori trainanti eseguiti per il condominio per poter effettuare a loro volta dei lavori “trainati”. In questo caso, anche se il condominio ha legittimamente effettuato un intervento trainante sulle parti comuni, il contribuente prima di accedere al Superbonus con un intervento trainato dovrà verificare la regolarità della propria unità immobiliare. A fronte della necessità di sanare eventuali abusi pare che negli ultimi mesi gli sportelli unici per l’edilizia abbiano ricevuto un quantità di accertamenti di conformità e sanatorie edilizie fuori dal normale. C’è stata, infatti, la corsa a regolarizzare la propria unità immobiliare, e questo non solo per accedere al superbonus 110% ma anche per evitare contestazioni da parte del condominio.
È evidente infatti che quando ci sono verande ottenute grazie alla chiusura di logge, di balconi trasformati in stanzini, i guai con il condominio sono dietro l’angolo. Meglio dunque sanare tutto prima di dare il via ai lavori.
Regolarizzare anche gli abusi “minori”
Sempre in tema di sanatorie è utile ricordare che sono considerati abusi “lievi”, in presenza dei quali si può comunque fare domanda per accedere al superbonus 110%, nel caso in cui si intenda procedere con interventi importanti di riqualificazione energetica o di messa in sicurezza della propria abitazione, le violazioni di altezza, i distacchi, quando la cubatura o la superficie coperta eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
Da non dimenticare però che anche gli abusi edilizi “lievi”, devono essere stati regolarizzati o comunque deve almeno essere stata presentata la domanda per farlo. Questa regola, è bene sottolinearlo, vale solo nel caso in cui gli abusi riguardino lavori di entità modesta, rientranti per esempio fra quelli che non richiedono particolari titoli edilizi.
