Superbonus e più facilità per demolire e ricostruire nuove case
Case vecchie che vengono trasformate completamente in nuovi immobili sfruttando il superbonus del 110%,, demolendo e ricostruendo così edifici vetusti per struttura e obsoleti per impianti (oltre che energivori).
È anche questa una nuova possibilità offerta dal decreto Rilancio e che si aggancia alla leva del superbonus fiscale, che giàù prevede la detrazione del 110% sulle spese sostenute per lavori di efficientamento energetico, ma che in questo caso si estende ulteriormente anche agli interventi di demolizioni e di ricostruzione.
Anche questo passaggio fa parte delle modifiche introdotte in sede di approvazione in commissione Bilancio della Camera. E nella relazione illustrativa si spiega che questa opportunità “non avrà alcun impatto dal punto di vista finanziario proprio perché l’intervento già accede agli incentivi”. La differenza è tutto a vantaggio dei proprietari di immobili, i quali avranno quindi una ulteriore occasione e una possibilità di scelta in più per sfruttare il beneficio fiscale, ampliando anche le occasioni fra le tante soluzioni progettuali – in particolare in chiave di sostenibilità e di consumi energetici - che si possono prospettare nella ricostruzione.
Ma sarà un’occasione in più anche sotto il profilo della messa in sicurezza antisismica, dato che il decreto prevede la possibilità di agevolare anche la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo sempre se eseguita contestualmente agli interventi di miglioramento o di adeguamento antisismico.
Ma il tema della demolizione e della ricostruzione degli edifici non si limita ad avere come riferimento il nuovo decreto Rilancio.
Il governo ha infatti approvato un nuovo provvedimento, cosiddetto decreto Semplificazioni, con le stesse caratteristiche di urgenza di legge (è quindi già in vigore, e il Parlamento avrà 60 giorni di tempo per convertirlo definitivamente in legge).
Un provvedimento che introduce modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (il Dpr 380 del 2001) proprio nella parte che regolamenta le demolizioni e la ricostruzione di edifici. Si tratta di novità che non solo modificano gli incentivi volumetrici nel caso di nuove costruzioni. Ma precisano anche il collegamento che esiste con le detrazioni fiscali legate al superbonus, all’ecobonus per le ristrutturazioni ordinarie fino al sismabonus.
In particolare, infatti, il decreto legge di modifica del Testo Unico dell’Edilizia, riscrive l’articolo 3, comma 1, lettera d) dove specifica in una nuova versione la definizione dei lavori di demolizione e ricostruzione. Il decreto Sempolificazioni, così, arriva a modificare il testo originario precisando che “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.
Ma la novità forse più importante fra le modifiche introdotte riguarda il testo della norma che cambia la precedente regola precisando ora che “negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti”.
Nella sostanza, rispetto alla precedente versione dell’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia, la novità è che oggi una volta demolito il vecchio immobile, sarà possibile ricostruirne uno nuovo rispettando ancora le distanze preesistenti (e in genere inferiori e quindi più favorevoli di quelle imposte alle nuove costruzioni dalle norme in vigore attualmente) a patto di conservare “l’area di sedime, il volume e l’altezza preesistenti”. Se invece si vuole ridefinire il volume dell’edificio e, a quel punto, spostarlo su un’area nuova e diversa dalla precedente allora la nuova norma obbliga a osservare le distanze in vigore al momento della nuova costruzione. Questo significa, sotto il profilo operativo, che la vecchia regola che fissa nuovi parametri più restrittivi per volesse ricostruire dopo la demolizione, verrebbe superata dalla nuova norma, che invece consente di mantenere le vecchie dimensioni dell’edificio e, quindi, immobili più grandi, e mantenendo le distanze che aveva il vecchio edificio.
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