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Ecobonus in condominio: tutte le regole

Efficientamento energetico e riqualificazione dei condomini, compresi i singoli appartamenti. Il superbonus 110% ha questi due obiettivi come base e principale motore incentivante. Per questo nella sua ultima Circolare (la n.24/E/2020 che trovi allegata a questo articolo) l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato nei passaggi delle sue spiegazioni interpretative della norma come siano proprio i condomini i soggetti che più e meglio possono beneficiare della maxi detrazione fiscale. E lo possono fare sia nella loro forma complessiva di edificio, sia come singolo appartamento come parte dell’immobile nel suo complesso.

Quindi anche i singoli appartamenti di un condominio possono ottenere il superbonus 110% sugli interventi di efficientamento energetico, ma solo a determinate condizioni. Resta confermata infatti la regola che per poter usufruire dello sconto massimo, sempre sotto la forma di detrazione fiscale, del 110% ogni intervento debba essere eseguito contemporaneamente a uno dei tre interventi trainanti: isolamento termico (cappotto, impianto termico o antisismico). Il decreto Rilancio (Legge 77/2020), che ha istituito il superbonus 110%, mira ad incentivare maggiormente gli interventi di riqualificazione energetica globale, ma questo non significa che anche gli interventi minori non possano ottenere la detrazione fiscale maggiorata.

L’Agenzia delle Entrate su questo tema ha dedicato una circolare, un intervento importante proprio con i chiarimenti introdotti specificatamente per i grandi edifici come i condomini. E in particolare ha spiegato quali sono le procedure da seguire in funzione della dimensione del condominio - se complessivamente inferiore o superiore agli 8 appartamenti - e quali sono i limiti e le opportunità nel caso uno o più appartamenti nello stesso condominio siano di proprietà di un professionista o di un imprenditore.

Superbonus 110%, gli interventi trainanti

Il punto di partenza da cui l’Agenzia delle Entrate ha spiegato l’applicazione delle nuove norme è quasi sempre un caso reale, sottoposto da un contribuente. Così la prima risposta è stata di carattere generale e introduttivo a ribadire sempre il primo importante requisito per poter usufruire del superbonus: chi vive – quindi proprietario o inquilino - in condominio può sfruttare il superbonus per tutti gli interventi sulle parti comuni che danno diritto alla detrazione al 110%. Questo sempre nell’ambito dei lavori trainanti, intervento indispensabile per poter aprire il 110% anche ad altri lavori minori.

Secondo passaggio: gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni in condominio, in base al decreto Rilancio, sono i più importanti sotto i profilo della riqualificazione degli immobili vetusti ed energivori come un condominio. E proprio per questa categoria di immobili, l’Agenzia spiega quasi sono gli interventi trainanti sono:

1 - L’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente lorda;

2 - La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento UE 811/2013, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo (anch’essi oggetto del superbonus 110%), o con impianti di microcogenerazione o a collettori solari.

I beneficiari del superbonus in condominio

L’Agenzia nel fare questa precisazione è categoria. I soggetti beneficiari che possono fruire del superbonus 110% ci sono quindi condomìni, ma anche le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Fra gli altri soggetti previsti dalla legge di Rilancio sono confermati gli Istituti autonomi case popolari (Iacp) o comunque siano denominati, le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le organizzazioni senza scopo di lucro e le associazioni e società sportive dilettantistiche (Asd), ma solo per gli interventi relativi agli spogliatoi.
Torniamo quindi in condominio. L’Agenzia delle Entrate nella stessa circolare spiega che l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica contenuta negli articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile.

Questo significa che se si tratta di un condominio composto da un numero fino a otto condòmini proprietari, non scatta l’obbligo di nomina dell’amministratore, né si è vincolati a avere un conto corrente intestato al condominio e di adozione del regolamento di condominio.

Per beneficiare quindi della maxi detrazione per i lavori sulle parti comuni, i condomìni che non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In questi casi si può utilizzare invece il codice fiscale del condomino (non dei singoli) che ha portato avanti gli adempimenti necessari per usufruire della detrazione fiscale. Naturalmente, precisa l’Agenzia, non viene meno tutta la parte di obblighi legati alla dimostrazione e certificazione che gli interventi sono stati fatti sulle parti comuni dell’edificio.

La maxi detrazione 110% sui singoli appartamenti

Bene gli interventi sul complesso dell’edificio. Ma l’Agenzia delle Entrate ha precisato in più occasioni che, nel rispetto di determinate condizioni, è possibile ottenere il superbonus anche per gli interventi di efficientamento energetico realizzati nei singoli appartamenti. E una delle condizioni, va ribadito, è che contestualmente venga realizzato almeno uno degli interventi trainanti.
Questo vincolo non è di poco conto. Perché comunque i lavori edili realizzati nei singoli appartamenti all’interno di un condominio possono già accedere di regola ai vari regimi di ecobonus in vigore, più tradizionali. Se, però, sono realizzati congiuntamente a uno degli interventi trainanti, vengono compresi nel nuovo regime fiscale e automaticamente vengono agevolati con la detrazione fiscale al 110%, rimborsata in cinque anni anziché in dieci.

Ulteriore precisazione dell’Agenzia: per poter usufruire del superbonus da parte del singolo appartamento, è necessario che i lavori eseguiti nell’appartamento devono comportare un miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, perché l’appartamento per esempio è già classificato A3, il conseguimento della classe energetica più alta. Questa specificazione perché il lavoro trainante sulle parti comuni del condominio può non essere obbligatoriamente quello che già fa scattare il miglioramento della classe energetica. Per cui la richiesta è rivolta al singolo appartamento.

Ma per essere ancora più chiari, l’Agenzia delle Entrate ha elencato alcune specifiche tipologie di lavori che possono ottenere il superbonus se ovviamente abbinati contemporaneamente ai lavori trainanti. Eccoli: la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente e, se necessario, l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione (per esempio i collettori e i tubi), emissione (per esempio i corpi scaldanti comprendenti anche i sistemi a pavimento purché compatibili con il generatore di calore) nonché i sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua. Nelle singole unità immobiliari possono inoltre essere installati, beneficiando del superbonus 110%, impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine di ricarica.