Bonus 110%, troppe regole tengono bloccata la sanatoria degli abusi edilizi
Il superbonus e la paura degli abusi
Scadenze, abusi e burocrazia sono tre termini che, in qualsiasi contesto non fanno presagire nulla di buono. Nel caso specifico del superbonus 110% rischiano in molti casi di far saltare il banco e non permettere l’avvio dei lavori.
La questione riguarda soprattutto i condomini e le singole abitazioni private che lo compongono. Non è difficile, infatti, che condomini piccoli e grandi abbiano al proprio interno appartamenti che contengono degli abusi condominiale piccoli o grandi. Fin da subito la norma legata al superbonus ha stabilito che, se l’irregolarità urbanistica non riguarda le parti comuni e il divario massimo consentito rispetto alle misure previste per altezze, superfici, cubature e distacchi rientra nel 2%, l’abuso non blocca la possibilità di realizzare i lavori previsti.
Ancora di più, nel corso degli interpelli e delle successive risposte in materia di abusi e sanatorie, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, a seguito della novità introdotta dall’art 119 con il comma 13 ter, in vigore dal 14 ottobre 2020, il tecnico abilitato può asseverare la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, evitando di dover individuare eventuali abusi commessi dai singoli condomini sulle proprie unità immobiliari.
L’articolo infatti recita: «Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».
Sono le parti comuni quelle che contano e - di conseguenza - se l’abuso edilizio del singolo appartamento non riguarda le parti condominiali come tetto, facciate, balconi, ma è banalmente interno all’abitazione, può essere escluso dalla documentazione che i tecnici devono produrre. Al contrario, qualsiasi intervento che interessi le parti comuni va rimosso oppure sanato, perché il condominio deve trovarsi in perfetto stato di legittimità al momento dell’inizio dei lavori. Occorre, inoltre, considerare la differenza fra sanatoria e condono. La prima permette, infatti, di ottenere una conformità dell’intervento effettuato considerando di essere in presenza di una violazione formale; il secondo invece rappresenta una violazione sostanziale, perché riguarda un manufatto o un’opera realizzata in contrasto con le prescrizioni urbanistiche.
Il Testo unico per l’Edilizia specifica che gli abusi possono essere sanati ottenendo il permesso di costruire in sanatoria, oppure ottenendo la sanatoria dell’intervento. Per richiedere la sanatoria bisogna presentare istanza all’ufficio comunale competente.
Una volta presentata la richiesta sarà il responsabile dell’ufficio comunale a pronunciarsi in merito alla richiesta di sanatoria, entro un termine di 60 giorni. L’istanza equivale ad una denuncia dell’esistenza della costruzione abusiva e deve essere redatta da un architetto, un geometra o un’ingegnere, il quale saprà con esattezza quali informazioni relative all’immobile indicare nella comunicazione.
Dopo il termine di 60 giorni, il responsabile dell’ufficio comunale può accogliere la richiesta di sanatoria, qualora abbia accertato la doppia conformità dell’immobile, oppure, nel caso contrario, respingerla. Oltre a ciò è necessario procedere al pagamento del contributo di costruzione e all’ammenda, variabile, a seconda dell’abuso commesso.
Proprio questa procedura costituisce un grosso rallentamento rispetto all’avvio degli interventi legati al superbonus. In caso di abuso passano infatti due mesi dalla richiesta di sanatoria alla risposta effettiva. Molti proprietari, inoltre, si rifiutano di pagare o peggio, dover abbattere, la costruzione imputata di bloccare l’accesso al superbonus e questo crea ulteriore attrito e problematiche nel procedere con gli interventi di riqualificazione energetica. Imprecisioni e errori nei documenti catastali, invece, possono essere corretti attraverso il catasto online, che permette via web di correggere incongruenze nei dati catastali, ma anche di ottenere i nuovi documenti una volta sanato l’eventuale abuso.
