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Il voto del condominio è sempre indispensabile

Nel caso di interventi di efficientamento energetico realizzati in edifici commerciali e residenziali, l’agevolazione spetta ai soli appartamenti. Ed è sempre necessaria una specifica approvazione del condominio: ed è stato proprio un amministratore condominiale a ottenere questo chiarimento dall’Agenzia delle Entrate, come riporta la risposta 572 del 9 dicembre 2020.

L’amministratore del condominio, come si legge nel documento, spiega che l’edificio nella sua responsabilità è composto da 10 negozi al pian terreno e 10 appartamenti al primo piano. Ciascuna unità (sia residenziale sia commerciale) dispone di impianto termico autonomo, ciascun negozio al piano terra è dotato di ingresso indipendente dalla strada pubblica, mentre agli appartamenti si ha accesso da un ballatoio comune servito da due scale poste ai lati.
L’amministratore precisa, infine, per poter dare tutti gli elementi utili all’Agenzia delle Entrate per pronunciarsi, che la superficie totale degli appartamenti è uguale alla superficie totale dei negozi.
Gli interventi che i condomini vorrebbero effettuare sono di tre tipi:

• isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante)
• sostituzione degli infissi (intervento trainato)
• sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato)

La soluzione dell’Agenzia delle Entrate

Il superbonus, ricorda il Fisco, spetta per gli interventi trainanti e a ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (interventi trainati), purché effettuati su:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio”(sia trainanti, sia trainati)
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati)
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati)

Nell’ambito degli interventi trainanti finalizzati all’efficienza energetica, il superbonus spetta per le spese sostenute per «interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno».

Gli ulteriori chiarimenti del Fisco

Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali, ad esempio strumentale, che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.

Il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali e per interventi trainati realizzati sui propri immobili (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Nel caso portato all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, si legge che «l’assemblea condominiale dovrà approvare benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti siti al primo piano dell’edificio condominiale gli interventi di isolamento termico. Pertanto, qualora gli stessi assicurino un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati».

Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà (o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio).