Bonus 110%, la fusione di unità immobiliari sono escluse
Si valuta la situazione di partenza per il bonus 110%
Che cosa succede se a seguito di un intervento di ristrutturazione, da tre edifici riconducibili allo stesso proprietario e con ingresso comune se ne ricaveranno due completamente indipendenti, con accessi autonomi? Entrambi, al termine dei lavori, rientreranno nel superbonus?
Sembrerebbe proprio di no. Perché, afferma l’Agenzia delle Entrate, per stabilire se si ha diritto alla maxi-detrazione conta la tipologia di immobili a inizio lavori, non alla fine.
È, questo, dunque il principio più generale che emerge dal chiarimento del Fisco su un caso specifico.
Lo si può leggere nella risposta 15 del 7 gennaio 2021 all’istanza presentata da un contribuente.
Il caso
Nel documento si legge il caso di specie: il contribuente intende effettuare interventi edilizi su un immobile composto da unità immobiliari disposte su due piani, aventi il medesimo proprietario e con ingresso comune.
La particolarità questo intervento sta in una serie di interventi: la fusione di due unità immobiliari, la costruzione di una seconda scala, la separazione degli accessi e frazionamento del giardino. Ciò porterebbe alla costituzione di due unità immobiliari completamente indipendenti e con accessi autonomi su giardini di proprietà̀, da adibire rispettivamente a prima e seconda casa del contribuente, con passaggio, per il profilo dell’efficientamento energetico, dalla classe G alla classe A- A2.
Secondo il contribuente, l’agevolazione sarebbe applicabile a entrambe le unità abitative, in quanto la situazione post-intervento rispetterebbe i requisiti richiesti: le due unità risulterebbero indipendenti e con accessi separati su cortili di proprietà, come previsto dalla normativa. Inoltre, sempre secondo la sua visione si tratterebbe di prima casa e seconda casa accostata con tipologia bifamiliare non in condominio.
La spiegazione dell’Agenzia delle Entrate
L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate è invece di tutt’altro tipo. In caso di accorpamento di più unità abitative, l’elemento che verrà valutato per consentire o meno l’accesso alla maxi detrazione fiscale è la condizione dell’immobile a all’inizio dei lavori e non alla fine. Lo si deduce da questo passaggio: «Con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori».
Pertanto, si legge sempre nel documento il contribuente «non può accedere al superbonus atteso che l’attuale configurazione dell’immobile di proprietà dello stesso non appare riconducibile né al concetto di condominio, né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti».
