Bonus 110%, i piccoli e grandi abusi che fanno saltare lo sconto fiscale
Gli abusi cruciali per il superbonus 110%
Verande al posto di balconi, pareti divisorie con la conseguente creazione di nuovi spazi interni, soffitte che vengono annesse all’abitazione. Interventi grandi e piccoli, il cui ricordo a volte si perde negli anni passati, e che adesso possono diventare cruciali per poter accedere al Superbonus.
Assodato che la maggior parte del nostro patrimonio immobiliare è datato, e dunque con una estrema varietà di situazioni non esattamente in regola, il dubbio è relativo al rapporto tra l’abuso edilizio fatto su una singola unità immobiliare e la possibilità da parte del condominio di usufruire delle nuove agevolazioni fiscali. Un primo chiarimento è stato fatto con il primo correttivo al Decreto Rilancio che recita così: «Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».
Detto in parole più semplici significa che per gli interventi sulle parti comuni, di condomini, sia il tecnico che deve presentare il titolo edilizio necessario per l’intervento, sia lo sportello unico per l’edilizia, dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Al tempo stesso però attenzione a quando la violazione di una singola unità immobiliare può inficiare la fruizione del beneficio da parte di tutto il condominio. Il punto di partenza sarà il rilascio del certificato di conformità urbanistica che consentirà di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Il certificato di conformità urbanistica è quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato.
Dalla verifica della conformità urbanistica, sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso. Il superbonus al 110% infatti si può utilizzare per lavori su immobili che presentano abusi edilizi di lieve entità, ma soprattutto se questi abusi vengono sanati. Naturalmente non si può usufruire del Superbonus per realizzare interventi di efficienza energetica su un edificio completamente abusivo. Poiché si deve trattare di irregolarità lievi basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che indichi data di inizio lavori, tipologia, eventuale dichiarazione di eccedenza limitata al 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, rispettando le destinazioni e gli allineamenti. Quando invece non è possibile sanare l’illecito con una semplice dichiarazione bisogna prima sanare l’irregolarità.
La procedura in questi casi è più complessa, perché bisogna presentare domanda di sanatoria, e poi procedere alla regolarizzazione ad esempio rifacendo i lavori, demolendo o versando una sanzione pecuniaria. In questi casi può essere rischioso applicare il bonus fiscale prima di aver ottenuto la regolarizzazione, perché si rischia di incorrere in ulteriori abusi e sanzioni. In ultimo è utile ricordare che eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni, mentre nel caso in cui l’eventuale abuso fatto dal singolo condomino coinvolge le parti comuni sulle quali occorre intervenire (un esempio su tutti, le verande ricavate dalla chiusura dei balconi) questo pregiudica la fruizione delle agevolazioni fiscali.
