Bonus 110%, gli abusi edilizi bloccano lo sconto anche per gli altri: cosa fare
La verifica della regolarità dell’immobile
Lo stato di legittimità dell’immobile è cruciale per ottenere il beneficio fiscale derivante dal superbonus 110% e dagli altri ecobonus. Nei fatti, indica che l’immobile non presenta abusi edilizi o altre irregolarità, una prerogativa con cui i condomini si scontrano spesso nel momento in cui progettano l’intervento di ristrutturazione.
La presenza di un abuso non sanato, infatti, fa decadere automaticamente il beneficio fiscale e il timore, per molti proprietari di appartamento, è che l’intervento realizzato abusivamente dal vicino di casa possa precludere l’intero beneficio fiscale derivante dal superbonus 110%. Non tutte le modifiche effettuate dai singoli condomini, però, riguardano effettivamente le parti comuni, le uniche che contano ai fini dell’efficientamento energetico dell’immobile. Box, camini, cornicioni, verande chiuse, mutamento di destinazione d’uso, aumento della cubatura, sono alcuni esempi di abusi edilizi presenti nei singoli appartamenti condominiali, più o meno tollerate dai condomini e possono passare inosservate a lungo, ma per l’abuso edilizio non sanato di un solo condomino, l’intero condominio perde l’agevolazione fiscale e la successiva possibilità di cedere il proprio credito ed eseguire gli interventi con un vantaggio economico.
Il ruolo delle asseverazioni
L’Agenzia delle entrate ha chiarito quali sono gli abusi che pregiudicano effettivamente la ricezione del superbonus 110% e quali, al contrario, non bloccano l’incentivo. L’approfondimento è in una modifica apportata dal Decreto Agosto al Decreto Rilancio con il comma 13-ter: «Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».
Ciò significa che se la parte comune in cui è presente l’abuso condominiale non rientra nell’intervento di efficientemento, non blocca il diritto all’incentivo fiscale del superbonus 110%. Per fare un esempio, se la facciata in cui è presente una veranda abusiva non è oggetto di intervento, l’abuso non pregiudica i lavori. Allo stesso modo un camino realizzato dal condomino dell’ultimo piano non incide sull’ottenimento dell’incentivo fiscale nel caso in cui il tetto non sia oggetto di intervento.
In caso contrario invece, l’abuso deve essere sanato o rimosso, perché il condominio deve trovarsi in perfetto stato di legittimità al momento dell’inizio dei lavori. Occorre, inoltre, considerare la differenza fra sanatoria e condono. La prima permette, infatti, di ottenere una conformità dell’intervento effettuato considerando di essere in presenza di una violazione formale; il secondo invece rappresenta una violazione sostanziale, perché riguarda un manufatto o un’opera realizzata in contrasto con le prescrizioni urbanistiche. Il Testo Unico per l’Edilizia specifica che gli abusi possono essere sanati ottenendo il permesso di costruire in sanatoria, oppure ottenendo la sanatoria dell’intervento.
